Hypotheek modaal: 1,2% is nog haalbaar

Door Redactie Hypotheekrenteonderhandelaar · 21 augustus 2026

Je staat op een zaterdagochtend in een straat met vier bordjes Te Koop en je hebt je maximale hypotheek op je telefoon staan. Vier huizen, één inkomen, en geen van de vier komt in de buurt. Aan het eind van de straat gaat een deur open voor een stel dat er samen naar binnen loopt. Dat is niet dramatisch bedoeld, dat is gewoon hoe de rekensom nu uitpakt.

Uit nieuw onderzoek van De Hypotheker blijkt dat landelijk nog maar 1,2 procent van het woningaanbod bereikbaar is voor een alleenstaande met een modaal inkomen. Vorig jaar was dat 2,1 procent. Voor tweeverdieners met samen 88.000 euro is 32,2 procent bereikbaar, tegenover 35,9 procent in 2025. Beide groepen leveren in, maar bij de alleenstaande verdwijnt 43 procent van wat er nog bereikbaar was, tegen 10 procent bij de tweeverdieners.

Meer huizen te koop, en toch minder kans

Dat is het onlogische deel, en juist daar zit het verhaal. Het landelijke aanbod steeg in een jaar van ongeveer 75.000 naar 87.000 woningen. Twaalfduizend huizen erbij, en het bereikbare deel van dat aanbod zakte van 2,1 naar 1,2 procent.

De Hypotheker rekende met een alleenstaande zonder spaargeld, erfenis of overwaarde, met een bruto-inkomen van 48.000 euro. Die kan maximaal 213.542 euro lenen, bij een hypotheekrente van 4,05 procent en een annuïteitenhypotheek met NHG. Dat is 1.541 euro minder dan vorig jaar. Het inkomen ging omhoog en het leenbedrag ging omlaag.

Zet daar de prijs naast: de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning steeg met circa 4 procent naar 496.235 euro. Het modale inkomen groeide dit jaar met ongeveer 3 procent. Dat verschil van één procentpunt klinkt klein, maar het werkt door op een bedrag dat een half miljoen is en op een inkomen dat 48.000 is.

Reken de kloof zelf even na. Gemiddelde prijs 496.235 euro, maximale lening 213.542 euro. Het gat is 282.693 euro, en dat moet uit eigen geld komen. Dat is geen tekort dat je met een lager bod dichtloopt.

Waar het echt vastloopt zie je in één regio

De Noordkop laat zien hoe dat landelijke percentage er in de praktijk uitziet. In Schagen kan die alleenstaande geen enkele woning betalen: nul. In Hollands Kroon zijn het er twee. In Den Helder achttien.

Dit zijn geen cijfers uit de Randstad. Dit is de kop van Noord-Holland, het gebied waar mensen naartoe verhuisden juist omdat het daar nog kon.

De rente is hier het probleem, niet het aanbod

Onze conclusie: iedereen die zegt dat er meer gebouwd moet worden heeft gelijk, en het lost dit specifieke probleem niet op. Een alleenstaande met een modaal inkomen kan 213.542 euro lenen. Nieuwbouw in dat prijssegment bestaat vrijwel niet. Twaalfduizend extra woningen aan het aanbod veranderen daar niets aan als ze allemaal boven die grens zitten. Wat er hier gebeurt, gebeurt aan de leenkant: bij 4,05 procent rente krimpt je maximale hypotheek terwijl je salaris groeit.

En dan het zwakke punt in ons eigen betoog, want dat hoort erbij. Deze berekening gaat uit van iemand zonder spaargeld, zonder erfenis en zonder overwaarde. Dat is de zwaarste variant, en het is niet de gemiddelde koper. Wie 40.000 euro eigen geld inbrengt, staat in dezelfde straat ineens in een heel ander segment. De cijfers meten dus de onderkant van de markt, niet de hele markt, en dat maakt het percentage van 1,2 scherper dan de gemiddelde koopervaring. Het maakt het niet minder waar voor de groep die het betreft.

De rentestap die je zelf in de hand hebt

Op de rentestand heb je geen invloed. Op de opslag die jouw bank er bovenop legt wel, en dat is het stukje dat vaak blijft liggen.

Heb je al een hypotheek en is je huis in waarde gestegen, dan zit je waarschijnlijk in een lagere risicoklasse dan bij het afsluiten. Banken passen dat niet altijd uit zichzelf aan. Vraag je verstrekker schriftelijk om een hertaxatie of om verlaging van de risico-opslag op basis van de huidige WOZ-waarde; hoe dat werkt staat in onze uitleg over het verlagen van de risico-opslag. Bij een gestegen waarde kan dat tienden van procenten schelen, en op een looptijd van dertig jaar telt dat op.

Ga je juist oversluiten omdat de waarde is gestegen, dan legt het stuk over oversluiten na waardestijging uit wanneer dat rendeert. En koop je met NHG, zoals in deze berekening, dan is wat NHG doet met je rente het eerste dat je moet begrijpen.

De volgende cijfers komen in oktober

Het aanbod groeit door en de rente beweegt. Wij letten op één ding in de volgende kwartaalcijfers: of dat percentage van 1,2 verder zakt terwijl het aanbod blijft stijgen. Gebeurt dat, dan is het definitief geen aanbodprobleem meer en gaat het gesprek over leennormen en rente, of het nou uitkomt of niet.

Bron: Noordkop247 over het onderzoek van De Hypotheker naar betaalbaarheid voor modale inkomens.