Rente kost starters 87 euro

Door Redactie Hypotheekrenteonderhandelaar · 9 september 2026

Je staat op een open huis in Assen. Je hebt gespaard, je hebt een vast contract, en de makelaar zegt vriendelijk dat er nog bezichtigingen zijn. Volgens de Funda Index kwamen er in het tweede kwartaal elf contactaanvragen per woning binnen; een jaar eerder waren dat er veertien. Van veertien naar elf: dat is de hele verbetering die je dit jaar hebt gekregen.

Woensdag verscheen het Kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch. De kern: de markt koelt af, maar de prijzen stijgen door. Bestaande koopwoningen worden dit jaar gemiddeld 4,2 procent duurder en volgend jaar 3,2 procent. Dat is een opwaartse bijstelling — een kwartaal geleden ging de bank nog uit van 2,8 en 2,0 procent.

De rentestijging is klein, en raakt precies één groep

De tienjaars kapitaalmarktrente, die de hypotheekrente grotendeels bepaalt, stond in januari en februari gemiddeld op 2,84 procent. Inmiddels is dat 3,3 procent. Dat is 46 basispunten in ruim een half jaar. RaboResearch zelf houdt het voorzichtiger en vergelijkt het maartgemiddelde van 3,06 procent met die 2,84, wat op ruim 20 basispunten uitkomt. Hoe je het ook telt: in 2022 ging diezelfde rente er in twaalf maanden zo’n 300 basispunten bij.

Reken het een keer door, dan snap je waarom dit voor de een ruis is en voor de ander niet. Stel dat de hypotheekrente die 46 basispunten volledig overneemt en je sluit een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro af voor dertig jaar. Bij 2,84 procent betaal je bruto ongeveer 1.446 euro per maand, bij 3,3 procent ongeveer 1.533 euro. Dat is 87 euro per maand, ruim 1.000 euro per jaar.

Voor wie doorstroomt, gebeurt er vaak helemaal niets. RaboResearch-econoom Stefan Groot legt in Dagblad van het Noorden uit waarom: wie verhuist, neemt overwaarde mee en mag zijn bestaande rente meestal meeverhuizen. Wie vijf jaar geleden kocht of toen vastzette, zit nog op het oude tarief. De 87 euro landt dus vrijwel volledig bij de koper die nog niets heeft: de starter.

Een gat van 80.000 euro is geen renteprobleem

Hier zit de zin die het hele bericht draagt en die in de koppen verdween: een huishouden met een doorsnee inkomen komt nog altijd zo’n 80.000 euro tekort voor een doorsnee verkochte koopwoning. Zet dat naast die 87 euro per maand en de verhouding wordt zichtbaar. Een lagere rente helpt wel degelijk, want het verhoogt wat je mag lenen. Maar zelfs als de rente morgen terugveert naar het niveau van januari, blijft het grootste deel van dat tekort gewoon staan. Een verschil van tienduizenden euro’s dicht je niet met een halve procent.

Dat is ook het oordeel dat wij aan dit kwartaalbericht verbinden: beleid dat zich op de rente richt, repareert het verkeerde getal. De cijfers in het rapport wijzen dezelfde kant op. De reële huizenprijzen — na inflatiecorrectie — lagen in juli maar 0,9 procent hoger dan een jaar eerder, terwijl de nominale prijzen met 3,9 procent stegen. Prijzen en lonen lopen ongeveer gelijk op. De bank zet er wel een voorwaarde bij die precies onze groep raakt: de betaalbaarheid blijft ongeveer constant voor wie met eigen middelen koopt en dus niet met de opgelopen hypotheekrente te maken krijgt. Wie het huis met een hypotheek betaalt, gaat er dus wel op achteruit. De betaalbaarheid verbetert niet, ze bevriest op een te hoog niveau — en voor de starter zakt ze zelfs iets.

Onderhandelen over je rente lost 80.000 euro niet op

Dat is het ongemakkelijke deel voor een site die precies daarover schrijft. Scherp onderhandelen over je risico-opslag of je rentevaste periode scheelt tienden van procenten. Op die 350.000 euro is een tiende procent ongeveer twintig euro per maand. Dat is echt geld en het is de moeite waard, maar wie doet alsof het de kloof dicht, verkoopt een verhaal dat de cijfers niet dragen. De winst zit in wat je betaalt voor het huis dat je krijgt, niet in wat de kloof met de rest van de markt is.

Wat de starter dit jaar wél helpt, staat in hetzelfde rapport: verhuurders verkochten in vier kwartalen 39.000 huurwoningen aan bewoners. Die woningen zijn relatief goedkoop. Ze komen vooral in de grote steden op de markt, en precies daar is de prijsgroei het laagst — in Groot-Amsterdam en de Zaanstreek blijft die dit jaar steken op krap 2 procent, terwijl Oost-Groningen en Zuidoost-Drenthe richting 8 procent gaan. De kaart van Nederland is dit jaar omgedraaid.

Zoek uit of je huidige rente mee mag verhuizen

Heb je al een hypotheek en denk je aan een volgende stap, kijk dan vandaag in je voorwaarden of je een verhuisregeling hebt en onder welke voorwaarden je oude rente meegaat. Dat staat er zwart op wit en het scheelt bij de huidige tarieven al snel meer dan waar je over onderhandelt. Ga je een rentevaste periode kiezen, dan helpt onze afweging over 10 of 20 jaar vast; overweeg je te wisselen, lees dan eerst wat oversluitkosten meefinancieren op de lange termijn kost.

Het echte meetmoment ligt bij het najaarsaanbod

RaboResearch verwacht dat de verkoopgolf van ex-huurwoningen vanaf de tweede helft van dit jaar geleidelijk terugvalt. Gebeurt dat, dan verdwijnt juist het aanbod dat starters nu een kans geeft, terwijl de nieuwbouw niet aantrekt. Het cijfer om in de gaten te houden is dus niet de rente, maar het aanbod. Toevallig staat daar hetzelfde getal: er stonden zo’n 39.000 woningen op Funda, bijna 23 procent meer dan een jaar geleden. Blijft dat aanbod deze herfst overeind, dan houdt de afkoeling stand. Zakt het weg, dan gaan die elf contactaanvragen per woning volgend voorjaar weer richting de veertien.

Koop je als starter een nieuwbouwwoning, dan betaalt het bouwdepot de termijnfacturen van de bouwer. Je betaalt hypotheekrente over de lening en ontvangt volgens de voorwaarden van je geldverstrekker rente over het geld dat nog in het depot staat. Naarmate je het depot gebruikt, kan die vergoeding dalen. Op Nieuwbouw Projecten lees je meer over een hypotheek nieuwbouw en de kosten tijdens de bouw.