Rente en woningmarkt
Rentevaste periode loopt af: de echte schok
Rentevaste periode loopt af? Dit jaar gaat het om zo'n €40 miljard hypotheekschuld. Wat het je echt kost, met DNB-cijfers en een eigen rekenhulp.
De envelop van de bank ligt op de keukentafel. Tien jaar geleden kreeg je de sleutel, nu krijg je een rentevoorstel. Je rentevaste periode loopt af en het getal op de brief is bijna twee keer zo hoog als je gewend bent.
Je pakt een rekenmachine en vraagt je af hoe erg het echt is.
Op X ging woensdagavond een rekensom rond die het antwoord groot maakte. Quintin Schevernels: wie tien jaar geleden 1,25% vastzette en nu verlengt tegen 5%, gaat bij een hypotheek van €600.000 van €625 naar €2.500 rente per maand. “Dat is €1.875 extra. Per maand. Rente.”
Hij vroeg erbij: “Benieuwd voor hoeveel mensen dit geldt.”
Een paar uur later maakte @beleggen_com er “De stille hypotheekbom: miljoenen NL-huishoudens zien renteverlenging van 1,25% naar 5%” van. Wij hebben de open data van DNB, de ECB, het CBS en de AFM erbij gepakt. De vraag is goed. De rekensom van Quintin klopt ook: 1,25% van €600.000 is €625 per maand, 5% is €2.500.
Alleen is zijn voorbeeld geen gemiddeld huishouden, en de “miljoenen” van @beleggen_com volgen nergens uit.
1,25 procent was in 2016 geen gangbare rente
DNB houdt per maand bij welke rente banken rekenen op nieuwe hypotheken, per rentevaste periode. In 2016 lag de gemiddelde rente voor vijf tot tien jaar vast op 2,37%. De goedkoopste maand was december, met 2,05%. In januari 2016 was het nog 2,67%.
| Rentevaste periode | Gem. 2016 | Gem. 2021 | Aug. 2026 |
|---|---|---|---|
| Variabel tot 1 jaar | 2,36% | 1,84% | 4,42% |
| Ruim 1 tot 5 jaar | 2,34% | 1,82% | 4,00% |
| Ruim 5 tot 10 jaar | 2,37% | 1,42% | 3,87% |
| Langer dan 10 jaar | 2,94% | 1,68% | 3,57% |
Rentes rond 1,25% zag je pas in 2020 en 2021. De Hypotheker noemt 1,05% als gemiddelde tienjaarsrente in 2021.
De goedkoopste maand voor vijf tot tien jaar vast was in 2021, met 1,35% gemiddeld. Wie toen tien jaar vastzette, krijgt het rentevoorstel pas rond 2030. Twee mensen onder de post wezen daar zelf al op. “Dat was rond 2020/2021 o.a. door corona,” schreef Harry Janssens.
Ook de 5% is hoog gegrepen. In augustus rekenden banken gemiddeld 3,87% voor vijf tot tien jaar vast.
Individuele tarieven liggen hoger: Rabobank vroeg begin oktober 4,38% voor tien jaar vast met NHG, schreef Michael van der Galien. Wie nu na tien jaar verlengt, gaat dus doorgaans van rond 2 à 2,5% naar rond 4%.
Opvallend in dezelfde DNB-tabel: langer dan tien jaar vast was in augustus gemiddeld goedkoper dan vijf tot tien jaar, 3,57% tegenover 3,87%.
Dat is een gemiddelde over alle banken en risicoklassen. Het zegt niet wat jouw bank jou aanbiedt, maar het is een reden om meer dan één periode op te vragen.
Hoeveel mensen krijgen dit jaar een nieuw rentevoorstel?
Een officieel aantal huishoudens bestaat niet. Wel een officieel aandeel. AFM en DNB schreven in februari in hun Monitor leennormen en financiële stabiliteit 2026: “Per eind 2025 moet voor ongeveer 4,5 procent van de uitstaande leningen de rente in het komende jaar worden herzien.”
Die huishoudens krijgen volgens de toezichthouders “in driekwart van de gevallen” een hogere rente. En: “In de periode tot en met 2030 loopt voor 30 procent van de hypotheken de rentevaste periode af.”
| Wat de toezichthouders en de data zeggen | Cijfer | Bron |
|---|---|---|
| Hypotheekschuld waarvan de rente in 2026 wordt herzien | ongeveer 4,5% | AFM en DNB, figuur 9: aandeel in de uitstaande schuld |
| Omgerekend op de hele schuld | ongeveer €40 miljard | Eigen omrekening: 4,5% van ruim €890 miljard (DNB, eind 2025). De monitordata dekken zo’n 85% van de schuld |
| Daarvan naar een hogere rente | driekwart | AFM en DNB |
| Hypotheken waarvan de rentevaste periode afloopt tot en met 2030 | 30% | AFM en DNB |
| Huishoudens met een hypotheek | 3.864.500 | CBS, 2024 |
Het eerlijke antwoord op de vraag van Quintin is dus: dit jaar gaat het om ongeveer €40 miljard hypotheekschuld. Hoeveel huishoudens daarachter zitten, telt niemand.
DNB meet bedragen en geen mensen, en één huishouden heeft vaak meerdere leningdelen met verschillende rentevaste periodes.
Voor “miljoenen” bestaat dus geen bron. AFM en DNB tellen schuld, geen huishoudens, en ook de ECB-cijfers hieronder gaan over bedragen. Wie miljoenen huishoudens noemt, noemt een getal dat niemand heeft gemeten.
In 2025 verdubbelden de heronderhandelingen bij banken
Er is één reeks die het moment zelf meet. Banken melden aan DNB en de ECB hoeveel bestaande hypotheken ze per maand heronderhandelen. De ECB telt daarbij alleen afspraken met “the active involvement of the household” (ECB-verordening 1072/2013), dus waarbij de klant zelf nieuwe voorwaarden kiest, zoals een nieuwe rente.
In 2023 en 2024 ging het om ongeveer €30 miljard per jaar. In 2025 was het €65,9 miljard, in 2026 tot en met augustus al €38,8 miljard.
Tien jaar eerder, in 2015 en 2016, legden banken voor €57 en €67 miljard vast in de categorie vijf tot tien jaar, nieuw en heronderhandeld samen. Dat cohort is nu aan de beurt.
Eerlijk is eerlijk: dat is niet de enige verklaring. De gemiddelde rente op heronderhandelingen daalde in 2025 van 3,54 naar 3,13%.
Als de rente zakt, gaan ook mensen zonder aflopende periode middelen of aanpassen. Die zitten in dezelfde reeks. De verdubbeling is dus een samenloop van het oude cohort en een gunstiger rentemoment, geen zuivere telling van aflopende periodes.
Wat het je per maand kost
Wij hebben de schok doorgerekend met de DNB-rentes: 2,37% (gemiddeld 2016) naar 3,87% (augustus 2026), een looptijd van dertig jaar en tien jaar aflossing op het annuïtaire deel. Netto rekenen we met de hypotheekrenteaftrek van 37,56%, het maximum in 2026 volgens de Belastingdienst.
Die aftrek geldt alleen voor het deel dat je aflost. Rente op een aflossingsvrij deel dat je in 2016 nieuw afsloot, mag je niet aftrekken.
Alleen een aflossingsvrije lening van vóór 2013 die je hebt meegenomen, blijft aftrekbaar, legt de Belastingdienst uit. In de tabel rekenen we daarom zonder aftrek op het aflossingsvrije deel.
| Hypotheek, afgesloten in 2016 | Bruto per maand | Netto per maand | Netto extra |
|---|---|---|---|
| Tweet: €600.000 aflossingsvrij, 1,25% naar 5% | €625 naar €2.500 | €625 naar €2.500 | +€1.875 |
| €600.000 aflossingsvrij | €1.185 naar €1.935 | €1.185 naar €1.935 | +€750 |
| €600.000 half aflossingsvrij | €1.758 naar €2.301 | €1.592 naar €2.031 | +€439 |
| €264.000 half aflossingsvrij | €773 naar €1.012 | €701 naar €894 | +€193 |
| €264.000 volledig aflossen | €1.025 naar €1.173 | €880 naar €936 | +€56 |
| €175.000 volledig aflossen | €680 naar €778 | €583 naar €621 | +€37 |
De tweet rekent met een huishouden dat tien jaar niets aflost, de laagste rente uit 2021 en een tarief boven het gemiddelde.
Met de echte rentes van 2016 blijft bij hetzelfde bedrag 40% van die bruto schok over. Voor de gemiddelde hypotheek uit 2016 met volledig aflossen gaat het om tientallen euro’s netto per maand. Heb je de helft aflossingsvrij, dan is het bijna €200.
Dat sluit aan bij wat De Hypotheker vorig jaar doorrekende. Een stel met €450.000 uit 2016, waarvan €200.000 aflossingsvrij, ging van 2,4 naar 4,05%: bruto +€430, netto +€206 per maand.
Reken je eigen rentevoorstel na
Vul je eigen hypotheek in. De rekenhulp rekent met een looptijd van dertig jaar en houdt rekening met wat je al hebt afgelost. Is je aflossingsvrije deel een lening van vóór 2013, vink dat dan aan. Hij geeft een indicatie, geen advies.
Indicatie met een looptijd van 30 jaar, zonder eigenwoningforfait en zonder risico-opslag. Geen advies: je bank rekent met je eigen contract.
De tweet stelt de goede vraag met de verkeerde getallen
Wij vinden de vraag van Quintin terecht. Tot en met 2030 loopt voor 30% van de hypotheken de rentevaste periode af, en de toezichthouders rekenen dit jaar op driekwart met een hogere rente. Dat verdient aandacht.
Maar een rekensom die viraal gaat, wordt een beeld. De som klopt, maar het voorbeeld is geen gemiddelde. 1,25% was in 2016 geen gangbare rente, 5% ligt boven wat banken nu gemiddeld vragen, en €600.000 aflossingsvrij is ruim twee keer de gemiddelde hypotheek van dat jaar.
Quintin zei zelf in de reacties dat het voorbeeld “(fictieve)” is en dat het stel “waarschijnlijk 50% aflossingsvrij” heeft. Wie daarvan “miljoenen huishoudens” maakt, zoals @beleggen_com, maakt het verhaal groter dan de cijfers van de toezichthouder.
Voor wie met een aflossingsvrije schuld rekent het wel hard
Toch moeten we onze eigen tabel ook niet te geruststellend lezen. Bij volledig aflossen valt de schok mee, omdat je schuld na tien jaar ruim een kwart lager is. Bij een groot aflossingsvrij deel is de schuld na tien jaar nog even hoog. Dan werkt de volle renteverhoging door.
Wie zijn hypotheek tussendoor heeft verhoogd voor een verbouwing, zit ook hoger. En onder de post schreef iemand gewoon: “Bij ons is het maandbedrag met €700 gestegen.” Dat past niet bij een gemiddelde, maar het is wel iemands maandbudget.
Drie maanden vóór je herzieningsdatum
Je bank stuurt een aantal maanden voor het einde van je rentevaste periode een rentevoorstel, schrijft De Hypotheker. Wacht niet tot die brief er ligt:
- Zoek in je hypotheekakte of op je jaaroverzicht op welke datum je rentevaste periode afloopt.
- Vraag bij je bank meer dan één periode op. In augustus was langer dan tien jaar vast gemiddeld goedkoper dan vijf tot tien jaar.
- Kijk of je huis meer waard is geworden. Een lagere schuld ten opzichte van de woningwaarde kan je risico-opslag verlagen.
- Zet het voorstel naast andere aanbieders. Op de herzieningsdatum kun je meestal zonder boeterente overstappen.
Hoe je dat moment gebruikt, staat in hypotheek oversluiten na einde rentevaste periode. Of je beter 10 of 20 jaar kiest, lees je in hypotheekrente 10 of 20 jaar vast. Hoe een lagere opslag werkt, staat bij risico-opslag verlagen.
Sommige banken laten je al eerder kiezen. Bij Obvion mag je “in de laatste 12 maanden van de rentevaste periode al overstappen op een nieuwe rentevaste periode”, en het voorstel komt “ten minste drie maanden” vooraf, schrijft Obvion. Vraag je eigen bank of dat kan.
Rentemiddeling helpt vooral als de marktrente lager is dan je eigen rente; het verschil lees je in rentemiddeling of oversluiten. Meer rekenwerk voor deze keuzes vind je bij hypotheekrente onderhandelaar.
Rond 2030 komen de echt lage rentes aan de beurt
De groep die in 2020 en 2021 voor 1 tot 1,5% vastzette, is grotendeels nog niet aan de beurt. Volgens De Hypotheker koos in 2021 zo’n 76% van de huizenkopers zestien jaar vast of langer. Bijna 10% koos zes tot tien jaar.
Voor die laatste groep wordt de rekensom van Quintin rond 2030 wel realistisch, als de rente dan nog rond 4% staat.
Tot en met 2030 loopt voor 30% van alle hypotheken de periode af. De volgende Monitor leennormen van AFM en DNB laat zien of het aandeel van 4,5% per jaar al oploopt.