Rente en woningmarkt
Afschaffen hypotheekrenteaftrek? Eerst omhoog
DNB-president Sleijpen wil de hypotheekrenteaftrek afschaffen. In 2027 stijgt de aftrek juist mee. Wat je nu terugkrijgt, met CBS-cijfers en rekentabel.
Elke maand staat er een bedrag van de Belastingdienst op je rekening. Je kijkt er al jaren niet meer naar. Voor veel huiseigenaren zit daar vooral hun renteaftrek in, en in het debat over afschaffen hypotheekrenteaftrek gaat het precies om dat deel.
Vrijdag stond de president van De Nederlandsche Bank op een podium in Amsterdam en zei dat dat bedrag weg moet.
Olaf Sleijpen pleit opnieuw voor afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, ook nu de woningmarkt afkoelt. “Je bent nu echt een groep aan het bevoordelen. Daar kunnen politieke redenen voor zijn, maar dat dient geen economisch doel meer”, zei hij bij Room for Discussion aan de Universiteit van Amsterdam, meldt NU.nl.
Hij wil volledige afbouw, wat de huizenprijzen ook doen. Een daling sluit hij niet uit, en die kan de economie volgens hem prima aan. Hij vindt het jammer dat de aftrek niet is afgeschaft toen de rente laag was. Huishoudens hadden het toen nauwelijks gemerkt.
Onder die post op X is de toon fel. Veel reacties gaan over het salaris van Sleijpen. Een paar reacties gaan over de zaak zelf. Twee daarvan rekenen we hieronder na.
Eerst het deel dat in geen enkele doorvertelling staat. Het kabinet gaat de andere kant op.
Het Belastingplan zet de maximale aftrek in 2027 op 38,16 procent
Het coalitieakkoord van januari is kort over je huis: “Om het eigen huis betaalbaar te houden en rust op de woningmarkt te bewaren blijft de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd.” Zo staat het in het fiscale overzicht van het akkoord door Meijburg.
Ongewijzigd betekent alleen niet dat het bedrag gelijk blijft. Wie in de hoogste belastingschijf zit, trekt de rente af tegen het tarief van de tweede schijf. In 2026 is de maximale aftrek 37,56 procent, schrijft de Rijksoverheid. In 2025 was het 37,48 procent.
In het Belastingplan 2027 van Prinsjesdag gaat de tweede schijf van 37,56 naar 38,16 procent. De eerste schijf gaat van 35,75 naar 36,23 procent. De aftrek beweegt mee, zonder afzonderlijk besluit over het aftrektarief. Het parlement moet het plan nog goedkeuren.
De Tweede Kamer zag dit aankomen. Op 12 mei nam ze een motie aan van GroenLinks-PvdA-Kamerlid Luc Stultiens om die verruiming ongedaan te maken. Coalitiepartijen D66 en CDA stemden voor, de VVD tegen, meldde Taxence.
VVD-fractievoorzitter Ruben Brekelmans noemt het geen verruiming, want de koppeling bestaat al jaren. “Afspraak is afspraak.”
Sleijpen is zelf VVD-lid, al is hij sinds 2011 niet actief. Over zijn partij die niet aan de aftrek wil komen, zei hij vorig jaar tegen het AD: “Dat mag.”
Volgens de staatssecretaris in juni kan het forfait per 2027 omhoog, maar kan de aftrek op zijn vroegst in 2029 los van de schijven.
Het gaat om 183 miljoen euro in 2027, oplopend tot 281 miljoen euro in 2030, volgens dezelfde antwoorden. In het Belastingplan staat geen lager aftrektarief, en het forfait blijft in 2027 op 0,35 procent. ABN AMRO Financial Focus vatte Prinsjesdag samen als: hypotheekrenteaftrek doorgeschoven.
Ook het totaal groeit. Volgens de Miljoenennota-cijfers die Van Bruggen op een rij zette, kost de hypotheekrenteaftrek 10,7 miljard euro in 2026 en 12,1 miljard in 2027. Dat komt ook door de hogere rente en meer koopwoningen, niet alleen door het tarief.
Wat kost afschaffen van de hypotheekrenteaftrek bij de rente van nu?
Sleijpens punt over de lage rente klopt, en je ziet het meteen als je het narekent.
Wij namen de gemiddelde rente die banken rekenden voor vijf tot tien jaar vast, uit de DNB-statistiek die we eerder uitzochten bij de renteschok van een aflopende rentevaste periode: 1,42 procent gemiddeld over 2021, 3,87 procent in augustus 2026.
| Hypotheek | Per maand bij de rente van 2021 (1,42%) | Per maand bij de rente van nu (3,87%) |
|---|---|---|
| € 200.000 | € 60 | € 213 |
| € 300.000 | € 91 | € 319 |
| € 400.000 | € 121 | € 426 |
| € 500.000 | € 151 | € 532 |
Bij een hypotheek van drie ton levert de aftrek met de rente van 2021 zo’n 91 euro per maand op, met de regels van nu. Met de rente van nu is het 319 euro. Zelfde hypotheek, zelfde regels, ruim drie keer zoveel aftrek. Dat is precies wat Sleijpen bedoelt.
Het tarief van 2027 voegt daar weinig aan toe: bij drie ton gaat het van 319 naar 324 euro per maand. De rente doet het werk, niet het tarief.
Je eigen bedrag reken je uit met de rekenhulp bij onze uitleg over een rentevaste periode die afloopt, die bruto en netto naast elkaar zet.
Profiteren vooral lage en middeninkomens?
Dat schreef Yteke de Jong onder het nieuws op X: “Uit eerder onderzoek is gebleken dat vooral lagere en middeninkomens profiteren van de HRA.”
Het CBS telde het in januari na, over 2024. Het gaat dan om de hele aftrek eigen woning: hypotheekrenteaftrek plus de Wet Hillen.
| Inkomensgroep | Gemiddeld voordeel per maand | Belasting lager, hele groep |
|---|---|---|
| Laagste 20% | € 30 | 27% |
| Tweede 20% | € 60 | |
| Middelste 20% | € 120 | |
| Vierde 20% | € 180 | |
| Hoogste 20% | € 260 | 5% |
In euro’s klopt de claim niet. Van het totale belastingvoordeel van 9,5 miljard euro gaat 49 procent naar de 20 procent huishoudens met de hoogste inkomens. De laagste 20 procent krijgt 1 procent. Daar gebruikt maar 13 procent de regeling, tegen 91 procent bovenin.
Maar in verhouding weegt de aftrek onderin zwaarder. Voor de laagste inkomensgroep als geheel verlaagt de aftrek eigen woning de belasting met 27 procent, voor de hoogste met 5 procent. Woningmarkteconoom Matthijs Korevaar zei vorig jaar al dat juist koopstarters met lagere inkomens relatief het meest profiteren.
Ook NU.nl ziet het zo: mensen met een duurdere woning hebben er netto een groter voordeel van. Yteke heeft dus deels gelijk over hoe zwaar het weegt, en ongelijk over waar het geld heen gaat.
En het eigenwoningforfait dan?
“Dan ook stoppen met huursubsidie en eigen woning forfait?”, vroeg Erwin. Toen wij keken, had zijn reactie de meeste likes onder de post. Het forfait is het bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je in je eigen huis woont: 0,35 procent van de WOZ-waarde.
Bij een WOZ-waarde van 375.000 euro tel je 1.313 euro bij je inkomen op. Daar betaal je dan ruim 490 euro belasting over, zo’n 41 euro per maand. In de tabel hierboven is dat al van de teruggave afgetrokken.
Het forfait was ooit hoger. Toen het aftrektarief tussen 2020 en 2023 versneld omlaag ging, zijn huiseigenaren gecompenseerd met een lager forfait, schrijft econoom Raymond Gradus (VU) in ESB.
Korevaar wil het forfait juist verhogen in plaats van de aftrek te schrappen, omdat iedere eigenaar het betaalt en de starter zijn voordeel houdt.
En DNB zelf? Die wil niet alleen de aftrek weg. Op haar eigen site stelt de bank voor de eigen woning naar box 3 te verhuizen, met de opbrengst bijvoorbeeld een lagere inkomstenbelasting, “over een langere periode en in kleine stappen”.
Dan verdwijnen aftrek én forfait uit box 1, en telt je huis min je schuld als vermogen in box 3. Erwins vraag is in het DNB-plan dus al beantwoord. Wat er met de huurtoeslag moet, zegt DNB daar niet.
Zo veranderde de aftrek sinds 2013
- 2013. Voor een nieuwe hypotheek krijg je alleen nog aftrek als je hem binnen 30 jaar aflost, annuïtair of lineair.
- 2014. Het aftrektarief in de hoogste schijf gaat elk jaar een halve procentpunt omlaag.
- 2020 tot 2023. Die afbouw gaat sneller, tot rond de 37 procent. Het forfait daalt mee naar 0,35 procent.
- Januari 2021. DNB stelt onder meer voor de eigen woning naar box 3 te verplaatsen. Vereniging Eigen Huis noemt dat onbegrijpelijk.
- 2025. Er komt een extra belastingschijf. Het aftrektarief wordt 37,48 procent en volgt de tweede schijf.
- 2026. Het aftrektarief is 37,56 procent. Het nieuwe kabinet laat de eigen woning “ongewijzigd”.
- 2027. Volgens het Belastingplan stijgt de tweede schijf naar 38,16 procent, en de aftrek dus mee.
Ongewijzigd is hier een groeiende aftrek
Over afschaffen kun je van mening verschillen. Over eerlijkheid in de woorden niet. Een kabinet dat zegt dat er niets verandert, terwijl de aftrek voor hogere inkomens sinds 2025 elk jaar een stukje stijgt, vertelt de helft van het verhaal. En een Kamermeerderheid vroeg in mei om dat te stoppen.
Sleijpen heeft dus een punt over de richting, maar zijn pleidooi komt in een Den Haag dat precies het omgekeerde doet. Niet met een apart besluit over de aftrek, maar via de schijftarieven in het Belastingplan. Dat vinden wij het grotere nieuws van deze week.
Een debat zonder afbouwpad is volgens ons ook schadelijk. Dat schreven we al bij het pleidooi van CDA-leider Bontenbal in september. Een vast aftrektarief, los van de schijven, zou die onrust er tenminste uit halen. Gradus stelt dat in ESB ook voor.
De starter met een laag inkomen valt uit Sleijpens verhaal
De afschaffers maken het zich te makkelijk. “Je bevoordeelt een groep” klinkt als: de rijke huiseigenaar. Maar volgens het CBS verlaagt de aftrek eigen woning de belasting van de laagste inkomensgroep met 27 procent. Bovenin is dat 5 procent.
Wie in 2024 kocht met een modaal inkomen en een hoge rente, rekent op die teruggave. Volledig afschaffen zonder een ruim overgangspad zou voor die koper het belastingvoordeel wegnemen. De aangehaalde onderzoeken vergelijken niet welk aankoopjaar daardoor het zwaarst wordt geraakt. DNB zelf noemde eerder een afbouw over twintig jaar, meldde de NOS vorig jaar. Volledig afschaffen ineens is iets anders.
En de huizenprijzen? Prijzen afkoelen betekent nu minder hard stijgen, geen daling, zie de verwachting van ABN AMRO voor de huizenprijzen in 2027. Een starter die ruim leende, heeft weinig speling als de aftrek en de prijs tegelijk zakken.
Zoek je eigen bedrag op voor je met iemand ruziet
Log in op Mijn Belastingdienst en open je voorlopige aanslag 2026. Kijk bij de posten voor je eigen woning: de hypotheekrente die je betaalt en het eigenwoningforfait. Het maandbedrag dat je ontvangt zegt dat niet zelf, want daar tellen ook je andere inkomsten en aftrekposten in mee.
Trek het forfait af van de rente en doe dat maal 37,56 procent, of 35,75 procent als je inkomen in de eerste schijf valt. Deel door twaalf. Dat is ongeveer wat er in dit debat voor jou op tafel ligt.
Is het meer dan je zonder kunt missen, kijk dan of je je maandlast nu al omlaag krijgt, bijvoorbeeld via een lagere risico-opslag. Hoe dat werkt staat bij hypotheek maandlasten verlagen. Meer over rente en oversluiten vind je bij de hypotheekrente onderhandelaar.
Stemt de Kamer voor een vast aftrektarief?
Het Belastingplan 2027 gaat dit najaar door de Tweede en de Eerste Kamer.
Een los aftrektarief kan volgens de staatssecretaris op zijn vroegst in 2029, een hoger forfait al per 2027. Wordt het Belastingplan zonder correctie aangenomen, dan stijgt het aftrektarief in 2027 gewoon mee, wat Sleijpen en de motie-Stultiens er ook van vinden.
Komt er een amendement voor een hoger forfait, dan stijgt het aftrektarief nog steeds, maar zakt je netto voordeel iets. Klein, maar op papier, en met een stemming waarin D66 en CDA laten zien wat hun steun aan de motie waard was.