Rente en woningmarkt
Hypotheekfraude: wat checkt je bank echt?
Criminelen kochten 6.000 tot 11.000 huizen met valse papieren. Welk inkomensbewijs checkt je bank echt, en waarom ligt het FEC-rapport nog in de la?
Je zit bij de hypotheekadviseur met een map vol papier. Loonstroken, een werkgeversverklaring, je laatste jaaropgave. De adviseur bladert, knikt en vraagt nog om één bankafschrift. Bij hypotheekfraude gaat het precies zo. Alleen klopt er dan niets van wat in die map zit.
In Amsterdam dienden zes hypotheekadviseurs sinds 2018 gemiddeld twee vervalste aanvragen per maand in, met nep-werkgeversverklaringen, salarisstroken en jaarrekeningen. De politie schatte dat op zeker 800 frauduleuze hypotheken, meldde Banken.nl in juli 2024 op basis van het FD. De aanvragen werden minder kritisch bekeken, juist omdat een professional ze aanleverde.
Woensdag kwam er een nieuw landelijk cijfer bij. Volgens de NOS zijn de afgelopen jaren tussen de 6.000 en 11.000 woningen in Nederland gekocht met vervalste papieren.
Dat staat in een rapport van het Financieel Expertise Centrum (FEC). Het is nog niet openbaar en ligt volgens ingewijden al ruim zes maanden bij het ministerie van Justitie en Veiligheid, schrijft de NOS.
Eerst vierde kwartaal 2025, toen maart, nu oktober
Het rapport komt niet uit het niets. De Tweede Kamer vroeg twee jaar geleden al om een onderzoek naar een inkomenscheck, en het kabinet noemde al drie keer een termijn voor de FEC-uitkomsten. Zet je de Kamerstukken op een rij, dan zie je de datum eerst opschuiven en daarna stil voorbijgaan.
| Datum | Wat er gebeurde | Bron |
|---|---|---|
| 26 sep 2024 | Kamerleden Mutluer en Six Dijkstra vragen het kabinet te onderzoeken “of en hoe er een check kan worden gedaan” op gegevens van hypotheekaanvragers, samen met de Belastingdienst | motie 29911 nr. 446 |
| 25 nov 2024 | Minister van Justitie: de politie schat “ruim 8.000 woningen” | antwoorden Kamervragen NSC |
| 28 aug 2025 | Notarissen (KNB), banken (NVB), Stichting Fraudebestrijding Hypotheken en politie Amsterdam sturen een gezamenlijke brief met maatregelen | beleidswensenbrief |
| 2 sep 2025 | Minister van Financiën: uitkomsten FEC “verwacht in het vierde kwartaal van dit jaar” | Kamerbrief 29911 nr. 477 |
| 18 dec 2025 | Kabinet: “De uitkomsten van dit onderzoek worden in maart 2026 verwacht” | antwoorden Kamervragen Patijn |
| 11 feb 2026 | Minister van Justitie: de uitkomsten “zijn vertraagd en worden verwacht in maart 2026” | antwoorden Kamervragen |
| 7 okt 2026 | Rondetafelgesprek in de Kamer. De NVB noemt het rapport “nog niet gepubliceerd” | Tweede Kamer |
| 15 okt 2026 | Commissiedebat criminaliteitsbestrijding, ondermijning en georganiseerde criminaliteit | agenda Tweede Kamer |
Die laatste regel hebben we zelf nagelopen. Op de agenda van het debat van 15 oktober staan zestien brieven van het kabinet. Het FEC-rapport over hypotheekfraude zit daar niet bij. In de grote brief over ondermijning van 26 mei 2026, ruim 6.000 woorden, komt het woord hypotheek geen enkele keer voor.
Eerlijk is eerlijk: die brief gaat wel over vastgoed. Gemeenten krijgen een voorrangsrecht om panden te kopen in buurten met ernstige leefbaarheidsproblemen, voordat ze “in handen vallen van malafide verhuurders of investeerders”, schrijft de minister. Maar dat gaat over de koop van een pand, niet over de aanvraag waarmee die koop betaald wordt.
Duizenden woningen, steeds minder verdachten
Je ziet nu verschillende aantallen rondgaan. Ze botsen niet, maar ze zeggen ook niet hetzelfde.
| Aantal | Wie telde | Wat het niet zegt |
|---|---|---|
| 6.000 tot 11.000 woningen | FEC, via de NOS | Het rapport is niet openbaar. Over hoeveel jaar en hoe geteld is onbekend |
| ruim 8.000 woningen | Politie, sinds november 2024 | Een schatting “gebaseerd op aangiftes, meldingen en bevindingen in strafrechtelijke onderzoeken”, geen telling van veroordelingen |
| 179 en 79 verdachten | Openbaar Ministerie, Fraudemonitor | Geregistreerde verdachten van krediet-, hypotheek- en depotfraude in 2021 en 2024. Het OM schrijft zelf dat dit “een vertekend beeld” kan geven |
| zeker 800 hypotheken | Politie Amsterdam, via het FD | Eén netwerk, berekend als zes adviseurs maal twee aanvragen per maand sinds 2018 |
Kijk naar de onderste regel. NVB-voorzitter Medy van der Laan zei woensdag in de Kamer dat hypotheekfraude “in toenemende mate” plaatsvindt, meldt de NOS, terwijl het OM in 2024 minder dan de helft van het aantal verdachten van 2021 registreerde.
Het OM geeft daar zelf een voorbeeld bij: arbeidsmigranten “wiens namen werden gebruikt in hypotheekaanvragen met vervalste loonstrookjes”.
Zolang het FEC-rapport in een la ligt, kan niemand narekenen of 11.000 een bovengrens is of een voorzichtige gok. Dat is het eerste probleem met een rapport dat niet verschijnt.
Welk inkomensbewijs kan je bank nu echt nachecken?
Hier wordt het nieuws heel praktisch, want het gaat over jouw aanvraag. Criminelen komen binnen met “vervalste loonstroken, werkgeversverklaringen, jaarcijfers of belastingaangiften”, schrijft de NVB in haar position paper voor het rondetafelgesprek. Dat zijn precies de stukken die jij ook inlevert.
| Inkomensbewijs | Wie maakt het | Hoe kan de geldverstrekker het controleren? |
|---|---|---|
| UWV-verzekeringsbericht via inkomensbepaling loondienst (IBL) | UWV, uit de loonaangifte van je werkgever | De IBL-tool controleert het bericht op echtheidskenmerken en rekent zelf je inkomen uit |
| Werkgeversverklaring | Je werkgever vult het formulier in | Bij de werkgever, bijvoorbeeld door de contactpersoon op het formulier te bellen. Niet bij een overheidsbron |
| Salarisstrook | Je werkgever of zijn administratiekantoor | Naast andere stukken leggen. Niet bij een overheidsbron |
| Jaarcijfers en aangifte inkomstenbelasting (ondernemers) | Jijzelf of je boekhouder | Niet bij de bron. De Belastingdienst geeft in het algemeen geen gegevens aan private partijen zoals banken |
Inkomensbepaling loondienst is de enige route waarbij de cijfers niet van jou of je werkgever op papier komen. De rekenregels zeggen het zelf: het toetsinkomen wordt berekend “zonder gebruik te maken van een Werkgeversverklaring”. De gegevens komen uit het UWV-verzekeringsbericht.
Die route heeft wel drempels. De rekenregels kijken naar je contractvorm, hoe lang je al bij die werkgever werkt en of je inkomen bestendig is.
Een voorbeeld: heb je een vast contract en minstens twee jaar loonhistorie bij dezelfde werkgever, en steeg je loon in het laatste jaar met meer dan 20 procent?
Dan rekent IBL niet met je laatste jaar, maar met het gemiddelde van twee jaar. Bij een tijdelijk contract kijkt IBL naar drie jaar. Een plotseling opgeblazen salaris telt zo minder zwaar mee.
Een werkgeversverklaring check je bij de werkgever, niet bij de overheid
Werkt IBL bij jou niet, bijvoorbeeld omdat je net van baan bent gewisseld, dan gaat de bank uit van stukken die je werkgever maakt. In Amsterdam maakten administratiekantoren ze. De geldverstrekker kan dan wel de werkgever bellen. Hoe dat uitpakt, laat een zaak bij het klachteninstituut Kifid zien.
- Begin februari 2022 vraagt een stel via hun adviseur een hypotheek aan. Op de werkgeversverklaringen staat een telefoonnummer “voor eventuele verificatie”.
- Eind maart 2022 wordt die adviseur aangehouden op verdenking van fraude.
- De geldverstrekker start daarom “verscherpt onderzoek” en belt de contactpersoon op de werkgeversverklaring. Die weigert telefonisch informatie te geven en wil een schriftelijk verzoek.
- Het stel biedt een andere HR-medewerker aan. De geldverstrekker gaat daar niet op in en wijst de aanvraag op 23 mei 2022 af.
- Het stel sluit later elders een hypotheek af tegen 3,22 en 3,07 procent, tien jaar vast. Het eerste renteaanbod was 2,15 procent, twintig jaar vast.
Kifid gaf de geldverstrekker gelijk. De commissie schreef dat het stel “geen verwijt kan worden gemaakt” van de frauduleuze adviseur, maar dat dit wel “in hun risicosfeer” ligt, blijkt uit uitspraak 2024-0445. Het stel eiste 57.026 euro schadevergoeding. Kifid wees die vordering af. Een stel dat volgens Kifid niets te verwijten viel, verloor zo wel zijn eerste hypotheekaanbod door een fraudeur in de keten.
Voor ondernemers is het gat het grootst. Zij leveren jaarcijfers en aangiften in, en die kan de bank nergens tegen afzetten. Daarom wil de NVB een wet waarmee geldverstrekkers inkomen “bij of via de Belastingdienst” kunnen verifiëren. Dat is precies wat de Kamer in 2024 al liet onderzoeken.
Huurders worden al bij de Belastingdienst gecheckt, kopers niet
Dit vinden wij het sterkste punt uit het paper van de sector. Sinds een convenant uit 2019 mogen verhuurders en woningcorporaties aan de Belastingdienst vragen of het huishoudinkomen van een sociale huurder hoog genoeg is voor een huurverhoging. Zo staat het in het paper, dat de minister van Financiën letterlijk overneemt in zijn reactie.
Een sociale huurder kan dus wél tegen de Belastingdienst worden gehouden voor een huurverhoging. Een koper die een hypotheek van een paar ton aanvraagt, niet.
Het kabinet antwoordde dat zoiets bij banken een “stevige wettelijke grondslag” nodig heeft, omdat banken private partijen zijn. Dat klopt. Maar een wet schrijven begint bij weten hoe groot het probleem is, en dat staat in het rapport dat niet verschijnt.
Daar zit onze kritiek. De minister van Financiën schreef in september 2025 zelf dat het aan “een volgend kabinet” is om op basis van het FEC-project “koers te bepalen”.
Een rapport waar de koers van afhangt, hoort niet een half jaar op een bureau te liggen terwijl de Kamer volgende week over precies dit onderwerp debatteert.
Een Belastingdienst-check vangt niet de slimste fraudeur
Toch moeten we ook eerlijk zijn over het plan dat banken en notarissen zelf voorstellen. Het lost minder op dan het klinkt, en dat schrijven ze in hun eigen paper.
“De meer doordachte oplichter zal echter zijn inkomen aanpassen bij de Belastingdienst, want inkomensgegevens zijn tot 5 jaar terug aanpasbaar.”
Gezamenlijk paper van KNB, NVB, SFH en politie, geciteerd in Kamerbrief 29911 nr. 477
Wie een fictief inkomen eerst netjes aangeeft, komt met zo’n check gewoon door. Wat de sector precies vraagt en wat het kabinet erop zei, staat naast elkaar in de reactie van september 2025:
| Wens van banken, notarissen, SFH en politie | Reactie kabinet (september 2025) |
|---|---|
| Banken laten het inkomen controleren bij de Belastingdienst | Wordt onderzocht in het FEC-project. Vraagt een “stevige wettelijke grondslag” |
| Een convenant zoals bij woningcorporaties | Een convenant is “niet voldoende zonder wettelijke grondslag” |
| Notarissen laten waarschuwen bij vermoeden van fraude | Alleen van notaris tot notaris, via de wet voor de Europese anti-witwasregels |
| De notaris eerder bij de koop betrekken | Afhankelijk van de uitkomsten van het FEC-project |
De sector wil daarnaast extra signalen bij inkomens die achteraf sterk worden aangepast. Dat maakt het systeem zwaarder en raakt ook eerlijke ondernemers die een aangifte corrigeren.
En de Amsterdamse zaak laat nog iets zien. Daar zaten de fraudeurs niet alleen buiten de keten, maar ook erin: hypotheekadviseurs, medewerkers van administratiekantoren en makelaars. De bank keek minder kritisch omdat een professional de stukken aanleverde. Geen enkele databasekoppeling lost op dat de poortwachter zelf meedoet.
Ook de notaris wil meer kunnen zien
De notaris is de laatste schakel voor de sleutel overgaat. Volgens de KNB kan een fraudeur die bij de ene notaris wordt geweigerd, “met aangepaste informatie of een beter verhaal” gewoon naar de volgende. Notarissen mogen elkaar daar nu niet over waarschuwen, schrijft de KNB.
Dat moet veranderen met de wet voor de nieuwe Europese anti-witwasregels, die vanaf 10 juli 2027 gelden. Volgens het kabinet mogen notarissen dan informatie delen, maar alleen met elkaar. Wil je weten wanneer je eigenlijk een notaris nodig hebt bij je hypotheek, lees dan wanneer een notaris nodig is bij hypotheek oversluiten.
Starters bieden tegen kopers met nep-papieren
Een woning die een crimineel koopt, is een woning die jij niet krijgt. De NVB schrijft dat dit “ook starters op de woningmarkt en bewoners in kwetsbare wijken” raakt, en dat deze woningen vaak met winst worden doorverkocht.
Voor starters is de markt al krap genoeg. Wat een alleenstaande met een modaal inkomen nog kan kopen, rekenden we eerder uit in hypotheek met een modaal inkomen. Tussen de 6.000 en 11.000 woningen is niet de hele woningnood. Maar het zijn wel huizen waar jij op had kunnen bieden.
Vraag vóór je eerste adviesgesprek of IBL kan
Werk je in loondienst? Dan kun je vóór je eerste adviesgesprek drie dingen regelen:
- Download je UWV-verzekeringsbericht als pdf via Mijn UWV, bij ‘Persoonlijke gegevens’, legt UWV uit. Kijk meteen of alle werkgevers en bedragen kloppen.
- Vraag je adviseur of je inkomen via inkomensbepaling loondienst kan. Dan heb je geen werkgeversverklaring nodig en komt je inkomen uit de gegevens van UWV.
- Lever je toch een werkgeversverklaring in? Laat de contactpersoon die erop staat weten dat de geldverstrekker kan bellen. In de Kifid-zaak kostte één geweigerd telefoontje een stel hun hypotheekaanbod.
Dat helpt je eigen aanvraag, en het is de eerlijkste versie van wat banken voor iedereen willen.
Ga je hypotheek oversluiten naar een andere bank, dan geldt hetzelfde: een nieuwe bank kijkt opnieuw naar je inkomen. Meer over rente, oversluiten en wat je zelf kunt regelen vind je bij hypotheekrente onderhandelaar.
Komt het rapport vóór 15 oktober naar de Kamer?
Pro-Kamerlid Mutluer vraagt dat het rapport en de aanbevelingen “zo snel mogelijk” naar de Kamer gaan, meldt de NOS. Het commissiedebat staat op 15 oktober.
Ligt het rapport er dan nog steeds niet, dan debatteert de Kamer over 6.000 tot 11.000 woningen op basis van een NOS-bericht. En blijft de inkomenscheck nog een kabinetsperiode een onderzoeksvraag.